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Bail commercial : obtenir une diminution de loyer ?

Lors de la signature d’un bail commercial, le montant initial du loyer est librement fixé par le bailleur et le preneur. Au cours de l’exécution du bail, en particulier dans une conjoncture économique difficile, le preneur du bail s’interroge légitimement sur les conditions dans lesquelles il peut obtenir une diminution de son loyer. Trois principales hypothèses sont à distinguer.

 

À l’occasion de la révision triennale

Tous les 3 ans à compter de l’entrée en jouissance du preneur ou depuis le renouvellement du bail, une demande de révision du montant du loyer peut être formée, à l’initiative du bailleur ou du preneur (révision dite « triennale »).

On distingue le montant du loyer tel qu’il résulte du contrat de bail de la « valeur locative ». Le bailleur ou le preneur pourra invoquer cette notion de « valeur locative » pour respectivement exiger une révision du loyer à la hausse pour le premier si le montant du loyer est inférieur à la valeur locative, à la baisse pour le second, si le loyer est supérieur à la cette valeur locative.

En l’absence de définition légale de la « valeur locative », celle-ci est déterminée en prenant en compte les 5 éléments suivants : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Dans le cadre de la révision triennale, le locataire pourra demander une baisse de son loyer à condition qu’il existe une modification matérielle des « facteurs locaux de commercialité » ayant entrainé elle-même une baisse de plus de 10% de la valeur locative.

Dans cette hypothèse, le preneur pourra demander à ce que son loyer soit réduit et fixé à la valeur locative. Quant aux « facteurs locaux de commercialité », ils dépendent, de l’importance de la ville, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier que peut représenter l’emplacement et des modifications que subissent ces éléments d’une manière durable ou provisoire.

 

En application de la clause d’indexation

Nombre de baux commerciaux comprennent une clause d’indexation annuelle fondée sur l’ICC (indice du coût de la construction) ou l’ILC (indice des loyers commerciaux), qui donnent lieu à une

variation annuelle automatique du loyer, en général à la hausse, selon l’indice choisi (encore appelée « clause d’échelle mobile »). En application de l’article L.145-39 du code de commerce, le preneur peut demander la révision de son loyer, si en application de la clause d’indexation (contractuellement prévue), le loyer a varié de plus de 25% par rapport au loyer d’origine ou par rapport à la dernière révision du loyer.

Dans cette hypothèse, le loyer sera fixé au niveau de la valeur locative. Cela est susceptible d’être particulièrement intéressant pour le preneur dans un contexte de hausse des loyers commerciaux et d’un loyer initialement supérieur à la valeur locative.

 

Lors du renouvellement du bail commercial

À l’issue de la durée du bail commercial (en général au terme de 9 années), les parties sont libres de fixer le loyer d’un commun accord. A défaut, les règles relatives au plafonnement du loyer s’appliquent.

En principe, le loyer du bail renouvelé est plafonné au montant résultant de l’application de l’indice du coût de la construction (ou tout autre indice choisi) (selon l’article L.145-34 du code de commerce). Mais il est admis par la jurisprudence que le locataire peut obtenir une diminution du loyer si la « valeur locative » est inférieure au montant du loyer plafonné et exiger alors que le loyer soit fixé à la plus faible de ces deux sommes.

De même, si l’on se trouve dans un des cas de déplafonnement du loyer prévus par la loi, le locataire pourra obtenir une diminution de son loyer si la « valeur locative » est inférieure audit loyer déplafonné.

 

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